De todas las preguntas que nos hacen los clientes que viven fuera del país, la que más se repite no es cuánto cuesta. Es esta: si yo estoy a tres mil kilómetros, ¿cómo sé que el dinero que voy transfiriendo se está convirtiendo en casa?
Es una pregunta razonable y casi nadie la contesta por escrito. Se habla mucho de precios por metro cuadrado y muy poco de la mecánica del pago, que es donde de verdad se gana o se pierde la tranquilidad. Así que vamos a explicarla: qué se paga al principio, contra qué se paga el resto, quién lo certifica y qué deberías exigir por escrito.
Las condiciones que describimos son las que aplicamos en nuestros contratos actuales; el detalle final de cada cláusula queda establecido por escrito en el contrato de cada proyecto.
¿Cuánto se paga al firmar?
Al firmar el contrato de construcción se paga un avance del 20%. Ese dinero arranca la obra.
Que sea 20% y no 50% es una decisión deliberada, y el razonamiento es el siguiente: un avance moderado te permite iniciar sin comprometer buena parte del presupuesto por adelantado, y deja que todo lo demás se pague siempre contra trabajo ya ejecutado y verificado. Cuanto más alto es el anticipo, más dinero cambia de manos antes de que exista obra que lo respalde. Esa es toda la lógica.
¿Qué es una cubicación y quién la certifica?
Esta es la parte que más cuesta entender a quien viene de otro mercado, y es la más importante del artículo.
A partir del avance, no hay cuotas mensuales fijas. No pagas porque haya pasado un mes. Pagas porque se ha ejecutado una partida concreta de obra, y solo por lo que efectivamente está hecho. El instrumento que lo mide se llama cubicación.
Una cubicación es una medición física de lo construido en un periodo. Se recorre la obra, se mide qué partidas avanzaron y cuánto —tantos metros cúbicos de hormigón, tantos metros cuadrados de muro, tantas unidades de ventana instaladas— y se valora contra los precios del presupuesto. El resultado es un documento con lo ejecutado y el importe que corresponde.
Y aquí está el punto que conviene exigirle a cualquier constructora: esa cubicación la certifica el cliente. No se factura contra la palabra del constructor. Se factura contra un documento que tú has revisado y aprobado. Si una partida no está terminada, no entra en la cubicación de ese periodo; entra en la siguiente, cuando lo esté.
El efecto práctico es que el pago va siempre por detrás de la obra, nunca por delante. Normalmente eso significa que lo que está pendiente de verificar en un momento dado es el trabajo del último periodo, no el proyecto entero.
¿Existe el presupuesto cerrado?
Conviene mirar con cuidado un presupuesto cerrado y blindado para 18 meses, porque es difícil de sostener con precisión: nadie puede fijar hoy lo que costarán el acero o la mano de obra dentro de un año. Cuando alguien lo promete, o el número lleva dentro un colchón para cubrirse, o la conversación sobre el sobrecoste llega más tarde.
Lo que sí es sostenible es un presupuesto en firme con cláusula de variación, y que esa cláusula diga con números quién absorbe qué. En nuestros contratos, la constructora asume las subidas de materiales y mano de obra hasta un 5%. Por encima de ese umbral se revisa, y se revisa con las facturas encima de la mesa.
Cuando compares presupuestos, esta es probablemente la cláusula que más dinero te va a ahorrar o costar, y casi nadie la lee.
¿Qué queda fuera del presupuesto de obra?
Un presupuesto de construcción no incluye todo lo que vas a desembolsar. En nuestro caso van por separado el diseño (deducible del paquete de terminación), los arbitrios y permisos del Estado (que no se descuentan de nada) y el interiorismo, que es opcional y se presupuesta aparte. Los rangos concretos de cada uno están desglosados en tiempos y pagos.
Lo importante no es nuestro desglose, es el principio: pide siempre que te digan qué queda fuera y, de eso, qué es deducible y qué no. Un presupuesto que no lo aclara no es comparable con ninguno.
¿Dónde va el dinero?
Los pagos se hacen a la cuenta de la empresa. Existe también la figura del fideicomiso, en la que un tercero independiente custodia los fondos y los libera contra avance; es una opción disponible y con clientes que la piden es perfectamente viable. Lo que hay que decir con claridad es que tiene un coste y lo asume el cliente, así que la decisión de usarlo o no es tuya y conviene tomarla con el número delante.
¿Qué tiene que decir el contrato?
El contrato es donde vive todo lo anterior. Estos son los puntos que deberían estar por escrito, en el nuestro y en el de cualquiera:
- Fecha de entrega y penalización por retraso. Una fecha sin penalización asociada es una intención, no un compromiso.
- Garantía sobre los elementos de uso diario y póliza de vicios ocultos, para lo que no se ve hasta más tarde. En nuestros contratos la garantía es de un año; el alcance exacto y sus exclusiones quedan detallados en el contrato de cada proyecto.
- Póliza de todo riesgo constructor y de responsabilidad civil. Y una línea que conviene buscar expresamente: quién responde por un accidente en la obra. En los nuestros la responsabilidad es del contratista. Si eso no está escrito, la pregunta se contesta muy tarde y muy mal.
- Qué pasa si el comité de arquitectura del proyecto pide cambios. Es un escenario que se da en complejos cerrados. En nuestro contrato, el rediseño dentro del alcance original lo cubre lo ya pagado.
Puedes ver cómo lo tenemos redactado nosotros en el apartado de garantías.
¿De quién es el terreno mientras se construye?
Te asesoramos en la compra del terreno, pero la transacción la haces tú y el título queda a tu nombre desde el principio. No pasa por nosotros en ningún momento.
Esto no es un detalle menor. Significa que el activo más caro de la operación es tuyo antes de que empiece la obra, y que tu posición no depende de la salud de la empresa que construye. Es una pregunta que vale la pena hacerle a cualquier constructor que te ofrezca un paquete de terreno y obra junto.
Siete preguntas para hacerle a cualquier constructora
Aunque no construyas con nosotros, llévate esto a las reuniones que tengas. Incluimos las incómodas a propósito, porque son las que más te van a decir:
- ¿Cuánto es el avance inicial y contra qué se paga el resto: calendario o cubicación?
- ¿Quién firma la cubicación antes de que se facture, y cada cuánto se corre?
- ¿Qué porcentaje de subida de materiales absorbe la constructora, sobre qué base se calcula y qué pasa por encima?
- ¿Qué queda fuera del presupuesto de obra, y de eso qué es deducible y qué no?
- ¿Hay penalización por retraso, y quién responde por un accidente en la obra?
- Si hay desacuerdo con una cubicación, ¿cómo se resuelve y bajo qué jurisdicción?
- ¿Qué obras tienen en curso ahora mismo y puedo visitar una?
Esa última es la más útil de todas, y la respuesta debería ser que sí. En nuestro caso, la visita a obra se puede coordinar: ver cómo se trabaja un miércoles cualquiera dice más que cualquier presentación.
Si quieres ver cómo encaja todo esto en el calendario completo —las seis etapas, los 18 a 24 meses de la primera reunión a la entrega y qué se paga en cada tramo— está desglosado en construcción de villas llave en mano, y el alcance de cada etapa en el servicio 360. Si todavía estás decidiendo entre comprar una villa terminada o construirla, en inversión inmobiliaria en República Dominicana puedes comparar las dos rutas.